10 consejos para obtener el mejor préstamo de propiedad comercial

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Obtener un préstamo de propiedad comercial debería ser fácil, ¿verdad? Después de todo, ¿no es eso lo que quieren hacer los prestamistas: prestarle dinero? De hecho, obtener un préstamo de propiedad comercial puede ser un proceso frustrantemente difícil. Sin embargo, hay una serie de pasos que puede tomar que no solo harán que todo el proceso sea menos doloroso, sino que también lo ayudarán a obtener el mejor trato disponible. Aquí están mis 10 consejos principales para obtener el mejor préstamo de propiedad comercial.

1. Pon tu casa en orden primero

Antes de siquiera considerar solicitar un préstamo de propiedad comercial, asegúrese de tener todo lo que un prestamista necesitaría a la mano y actualizado. Los prestamistas quieren sus informes financieros más recientes, declaraciones de impuestos, programas de alquiler, copias de contratos de arrendamiento, copias de contratos de venta, declaraciones de gastos de propiedad, declaraciones bancarias y declaraciones de activos y pasivos. Los prestamistas lo quieren todo y lo quieren de buena calidad y lo quieren cuando lo solicitan. Tener todo preparado primero y al alcance de su mano significa que se presenta como un profesional, que es el primer paso para obtener el mejor préstamo de propiedad comercial.

2. Conozca el valor de su propiedad

Los prestamistas consideran extremadamente poco profesionales a los prestatarios que piensan que su propiedad vale mucho más que su verdadero valor de mercado. La propiedad comercial generalmente se valora de una de dos maneras: (1) en una base de comparación (es decir, la tasa por m2 de su propiedad en comparación con la tasa por m2 de ventas recientes de propiedades similares); o (2) sobre una base de capitalización (es decir, el ingreso neto real de alquiler de su propiedad multiplicado por una capitalización (o tasa de capitalización). La tasa de capitalización de su propiedad generalmente puede evaluarse considerando las ventas recientes de propiedades similares y dividiendo el precio de venta por el ingreso neto. Por ejemplo, si la propiedad de al lado se vende por $ 900,000 y genera un ingreso neto de $ 75,000 por año, la tasa de capitalización es: 75,000 / 900,000 = 8.33%.

3. Tener una estrategia de propiedad

Los prestamistas quieren entender la propiedad o la estrategia comercial de un prestatario: ¿por qué quiere el prestatario el dinero y específicamente cómo el préstamo mejorará el valor de la propiedad o aumentará los ingresos del prestatario? Esta estrategia debe presentarse claramente y debe tenerla presente en todo momento cuando discuta su préstamo con el oficial de préstamos. No hagas gofres, pero mantente al tanto de tu estrategia.

4. Prepare un diagrama de estructura corporativa

Muchos prestatarios comerciales tienen estructuras corporativas múltiples y a menudo complejas. Estos pueden abarcar desde negocios asociados, fondos de jubilación autogestionados, fideicomisos familiares, vehículos de propiedad con fines especiales, etc. Tener un diagrama de estructura corporativa claro, preciso y bien presentado le permite al prestamista comprender su estructura comercial de un vistazo y puede ahorrarle muchas semanas en un tiempo de aprobación de préstamo reducido ya que el prestamista puede comprender su estructura comercial claramente desde el principio.

5. Tener un programa de arrendamiento detallado y actualizado

Siempre me sorprende cuántos prestatarios de propiedades comerciales no tienen un cronograma de arrendamiento actualizado y preciso para su propiedad. Después de que todos estos son activos importantes que producen ingresos significativos, ¿seguramente un propietario tendría un cronograma detallado de qué inquilino paga qué alquiler? ¡Te sorprenderías cuántos no! Un horario de alquiler debe detallar lo siguiente: sección de propiedad ocupada; nombre del inquilino; naturaleza del negocio; monto del alquiler; tasa por m2; fecha de inicio del arrendamiento; fecha de vencimiento del arrendamiento; porcentaje de gastos pagados; términos de la opción de arrendamiento. Los horarios de alquiler varían para diferentes tipos de propiedad, es decir, alquileres brutos, alquileres netos, alquileres de facturación.

6. Estudie las ventas de propiedades comparables

Antes de solicitar un préstamo, dedique un tiempo a estudiar activos inmobiliarios comparables en ubicaciones cercanas. Hoy se puede obtener información sustancial de la red en sitios como www.realcommercial.com.au o www.rpdata.com.au. Tener a mano información comparable sobre activos inmobiliarios establecerá en la mente del prestamista su conocimiento especializado tanto de su propiedad comercial como del entorno competitivo en el que opera. Los prestamistas respetan mucho este tipo de conocimiento en un prestatario.

7. Prepare un flujo de caja de propiedad

Le sorprendería saber qué preparar un flujo de caja de 1,2 o 3 años le dirá sobre su propiedad. Un flujo de caja de la propiedad también puede ser extremadamente útil para ayudar a un prestamista a comprender su visión futura del activo y su opinión sobre cuestiones tales como gastos de capital y vacantes de arrendamiento.

8. Complete una declaración detallada de activos y pasivos

Junto con un diagrama de estructura corporativa, una declaración detallada de activos y pasivos ayudará enormemente al prestamista a comprender su posición financiera y, por lo tanto, su idoneidad para el préstamo que está buscando. Las declaraciones de activos y pasivos deben detallar lo siguiente; el activo, nombre del propietario, estimación del valor del activo, ingresos netos de dicho activo, préstamo garantizado contra el activo, nombre del prestamista, plazo del préstamo, tasa de interés, fecha de vencimiento del préstamo.

9. Determine la capacidad de servicio de su préstamo

Los prestamistas evaluarán la capacidad de prestar servicios a préstamos para propiedades comerciales de dos maneras. Servicio independiente y servicio de todas las fuentes. Stand Alone es una evaluación de los ingresos netos sostenibles de la propiedad de seguridad después de los gastos y gastos de capital, dividida por los pagos de intereses. All Sources es una evaluación del ingreso total del prestatario (propiedad, negocio, ingresos de inversión) dividido por los compromisos totales del prestatario (incluido este préstamo). Si bien los requisitos de servicio de préstamos difieren de un prestamista a otro y se ven afectados por factores tales como intereses capitalizados o prepagos, como regla general, Stand Alone no debe estar por debajo de 1.25: 1 y todas las fuentes 1.50: 1. Al igual que con todas las reglas de crédito, cuanto más fuerte sea el servicio del préstamo, más rápida será la aprobación y mejor será el trato.

10. Dígale a los prestamistas lo que pagará

Nunca permita que el prestamista establezca los términos primero. Siempre establecen términos altos y puede ser una lucha luchar contra las citas. Estar en el pie delantero. Informe al prestamista anticipadamente qué tasa de interés espera (o qué margen sobre el costo base de los fondos) y qué comisión de establecimiento pagará. Deje que el prestamista trate de empujarlo hacia arriba. Te sorprenderás de cuántos no.

Fuente: linkedin

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